Kentsel dönüşümün maliyeti yalnızca yıkılan ve yeniden yapılan binalardan ibaret değil. Yenilenen her yapının ardında, bazen yılların oluşturduğu müşteri ilişkileri, ticari güven ve ekonomik süreklilik de yeniden sınanıyor. Peki bir şehri güvenli hâle getirirken, onun ekonomik hafızasını korumayı ne kadar başarıyoruz?
Bir binanın ekonomik değerini hesaplamak görece kolaydır. Arsa payı, inşaat maliyeti, konumu, kullanım alanı, kira getirisi ve piyasa koşulları üzerinden bir değerleme yapılabilir. Ancak aynı binada yıllardır faaliyet gösteren bir işletmenin ekonomik değerini yalnızca bulunduğu taşınmaz üzerinden değerlendirmek mümkün değildir.
Çünkü bazı sermayeler tapuda görünmez…
Bir mahalle fırınının sabah saatlerinde oluşan müşteri alışkanlığı, bir eczanenin yıllar içinde kazandığı güven, küçük bir imalathanenin tedarikçileriyle geliştirdiği çalışma düzeni veya bir esnafın bulunduğu sokakla kurduğu ticari bağ, ekonomik karşılığı olmasına rağmen klasik gayrimenkul değerlemesinin dışında kalabilir.
Oysa kentsel dönüşüm başladığında, bu değerlerin tamamı değişimden etkilenir…
İstanbul'un Anadolu Yakası'nda Kadıköy'den Maltepe'ye, Kartal'dan Pendik'e kadar pek çok yerleşim alanında kentsel dönüşüm, şehir yaşamının önemli gündemlerinden biri. Deprem gerçeği karşısında güvenli yapılaşmanın ertelenemez bir ihtiyaç olduğu açık. Tartışılması gereken, dönüşümün gerekliliği değil; fiziksel dönüşümle birlikte ortaya çıkan ekonomik sonuçların nasıl yönetildiğidir.
Çünkü bir yapıyı yeniden inşa etmek ile o yapının çevresinde oluşmuş ekonomik hayatı yeniden kurmak aynı şey değildir.
Binaların bir fiziksel adresi vardır. İşletmelerin ise bir de ekonomik adresi bulunur…
Bu ekonomik adres; müşterinin zihnindeki yer, alışveriş alışkanlığı, ulaşım kolaylığı, komşu işletmelerle kurulan ilişkiler ve yıllar içinde oluşan güven anlamına gelir.
Bir işletme fiziksel adresini değiştirdiğinde, ekonomik adresini de aynı kolaylıkla taşıyamayabilir.
Örneğin on sekiz yıldır aynı mahallede faaliyet gösteren küçük bir işletmeyi düşünelim. İşletme düzenli müşteri kitlesine, öngörülebilir satış hacmine ve bulunduğu konuma göre şekillenmiş bir gider yapısına sahip olsun.
Kentsel dönüşüm nedeniyle geçici olarak başka bir yere taşınması gerektiğinde ilk hesaplanan maliyetler genellikle nakliye, yeni iş yerinin düzenlenmesi, depozito ve kira giderleridir.
Ancak mali analizin asıl dikkat etmesi gereken maliyetler bunlarla sınırlı değildir.
Taşınma sürecinde kaybedilen satışlar, müşterilerin yeni adrese ulaşma isteğindeki değişim, stokların yeniden düzenlenmesi, çalışanların ulaşım koşulları ve işletmenin yeni konumunda eski satış hacmine ulaşabilmek için yapmak zorunda kalacağı harcamalar da hesaba katılmalıdır.
Dahası, işletme bir süre sonra eski yerine dönse bile ekonomik koşullar aynı olmayabilir.
Yeni binadaki kira bedeli artmış, çevredeki müşteri profili değişmiş veya işletmenin eski müşterileri başka alışveriş noktalarına yönelmiş olabilir.
Böylece fiziksel olarak yenilenen bir yapı, içindeki işletme açısından daha ağır bir ekonomik yük oluşturabilir.
Burada karşımıza önemli bir kavram çıkıyor: Ekonomik süreklilik maliyeti…
Bu kavramı, dönüşüm nedeniyle işletmenin faaliyet düzenini korumak veya yeniden oluşturmak için katlanmak zorunda kaldığı doğrudan ve dolaylı ekonomik yüklerin bütünü olarak ele alıyorum.
Bu yükün içerisinde yalnızca gerçekleşen giderler değil, faaliyet kesintisinin yarattığı katkı payı kaybı, işletme sermayesi ihtiyacındaki artış ve müşteri çevresini yeniden kazanmanın maliyeti de bulunmaktadır.
Bir şirket yatırım kararı verirken yalnızca yeni makinenin satın alma bedelini incelemez. Makinenin çalışmaya başlamasına kadar geçen süreyi, eğitim ihtiyacını, üretim kaybını, finansman yükünü ve yatırımın kendisini ne zaman karşılayacağını da değerlendirir.
Aynı finansal disiplin neden kentsel dönüşümün ticari sonuçlarına uygulanmasın?
Bugün dönüşüm projelerinin ekonomik değerlendirmesinde yapı maliyetleri, mülkiyet değerleri ve finansman ihtiyaçları önemli yer tutuyor. Fakat ticari işletmelerin faaliyet sürekliliği de dönüşümün başarısını etkileyen bağımsız bir değerlendirme alanı olmalıdır.
Üstelik mesele yalnızca küçük esnafın korunması değildir…
Mahalle ekonomileri birbirine bağlı ilişkilerden oluşur. Bir iş yerinin kapanması veya bölgeden ayrılması, çevresindeki diğer ekonomik faaliyetlerin müşteri hareketliliğini de etkileyebilir.
Bir lokantanın yakınındaki ofis çalışanları, bir kırtasiyenin çevresindeki eğitim kurumları, bir teknik servisin yakınındaki tamamlayıcı işletmeler... Bu ilişkiler kent ekonomisinin çoğu zaman görünmeyen işleyişini oluşturur.
İşletmeler tek başına faaliyet gösteriyor gibi görünse de gerçekte bir ekonomik ekosistemin parçalarıdır.
Bu nedenle kentsel dönüşümü yalnızca bağımsız yapıların yenilenmesi olarak görmek, dönüşümün ekonomik etkilerini eksik değerlendirmemize neden olabilir.
Burada yerel yönetimlere, meslek kuruluşlarına, mülk sahiplerine ve işletmelere farklı sorumluluklar düşüyor.
Dönüşüm planlamasında ticari işletmelerin faaliyet türleri önceden belirlenebilir. Geçici faaliyet alanları, taşınma süreçleri ve müşterilere erişim koşulları değerlendirilebilir. Özellikle çok sayıda işletmenin aynı anda etkilendiği bölgelerde, ticari faaliyetin kesintisiz sürdürülebilmesi için ayrı bir ekonomik uyum planı hazırlanabilir.
Bunun için her zaman büyük bütçeler gerekmez. Bazen doğru zamanlama, doğru bilgilendirme ve işletmeler arasında koordinasyon sağlanması bile önemli kayıpları önleyebilir.
İşletmelerin de dönüşüm sürecine yalnızca taşınmaz sahiplerinin aldığı kararlar üzerinden yaklaşmaması gerekir.
Faaliyetlerin ne kadar süre kesintiye uğrayabileceği, alternatif iş yerinin müşteri erişimine etkisi, yeni kira yükünün karşılanabilirliği, stokların taşınma ve depolama koşulları ile nakit rezervinin yeterliliği önceden değerlendirilmelidir.
Çünkü ticari açıdan hazırlıksız yakalanılan bir dönüşüm, güçlü görünen işletmeler için bile ciddi bir finansal dayanıklılık sınavına dönüşebilir.
Diğer taraftan, yeni yapılaşmanın sağlayacağı ekonomik fırsatları da göz ardı etmemek gerekir. Güvenli binalar, iyileştirilmiş altyapı, daha işlevsel ticari alanlar ve değişen kent ihtiyaçlarına uygun kullanım olanakları, doğru planlandığında işletmeler için yeni değer yaratabilir.
Asıl hedef, bu yeni değeri oluştururken mevcut ekonomik kapasitenin gereksiz yere kaybedilmesini önlemek olmalıdır.
Bir şehrin gelişmişliği yalnızca eski yapılarını ne kadar hızlı yenilediğiyle ölçülmemeli. O dönüşüm sırasında ekonomik faaliyetlerini ne ölçüde sürdürebildiği, üretim ve istihdam kapasitesini ne kadar koruyabildiği ve yeni yapısıyla nasıl bir ekonomik denge kurabildiği de önemsenmelidir.
Çünkü fiziksel yenilenme, ekonomik güçlenmeyle aynı anlama gelmez. Dönüşümün başarılı olması için her ikisinin birlikte düşünülmesi gerekir.
Bir binanın yenilenmesiyle ortaya çıkan değer artışı hesaplanırken, o binada yıllar içerisinde oluşmuş ekonomik ilişkilerin kaybı da değerlendirilmelidir.
Aksi hâlde bir yandan gayrimenkul değerleri yükselirken diğer yandan işletmelerin finansal dayanıklılığı zayıflayabilir. Şehir yeni binalar kazanırken köklü ticari ilişkilerini kaybedebilir.
Ve bu kayıp çoğu zaman bir inşaat bütçesinde, bir tapu kaydında veya bir satış ilanında görünmez.
Kentsel dönüşümün gerçek başarısı, yalnızca yıkılan binaların yerine yenilerini koymak değildir. Güvenli bir şehir inşa ederken, o şehrin ekonomik yaşama gücünü de geleceğe taşıyabilmektir.
Çünkü bir binayı yeniden yapmak mümkündür…
Ancak yılların oluşturduğu güveni, ekonomik hafızayı ve ticari ilişkileri aynı biçimde yeniden inşa etmek her zaman mümkün olmayabilir.
Şehirleri yenilerken asıl sorumuz şu olmalı: Yapıları güçlendirirken, içlerindeki ekonomik hayatı da güçlendirebiliyor muyuz?
Sibel ARSLAN
İktisatçı - Mali Analist
RHEA Kurucusu