Türkiye ekonomisi'nin uzun yıllardır büyümesinde gayrimenkul ve inşaat sektörü önemli bir rol oynamaktadır. Ancak üretim yerine ağırlıklı olarak inşaat odaklı büyüme modeli, uzun vadede sanayileşme, teknoloji üretimi ve katma değerli ihracat açısından tartışmalara yol açmaktadır. Gayrimenkul sektörü ile büyüyen Türkiye ekonomisi sürekli büyüyen ekonomi Türk ekonomisini uçuruma sürüklüyor.
Türk sanayicisi fabrikasını kapatarak zahmetsiz iş müteahhitlik faaliyetlerine başlayarak sanayiden uzaklaşıyor. Kısa vadeli finansal dönüşümün tayini alan müteahhitlik veya faiz sistemi ile büyümeye devam ediyor. Gemi kayaya çarptığı an yeni çareler yeniden sanayiye dönüş zaman alacaktır. Sanayi'yi yok etme politikasını elbette bürgün anlayacaklardır.
Sanayi yatırımlarının cazibesini kaybetmesiyle birlikte bazı yatırımcıların üretimden uzaklaşıp gayrimenkul ve müteahhitlik faaliyetlerine yönelmesi, ülkenin üretim kapasitesini olumsuz etkileyebilir. Kısa vadede yüksek kazanç sağlayan bu model, ekonomik şartlar değiştiğinde yeniden sanayiye dönüşü zorlaştırabilir.
Konut, temel bir ihtiyaç olmasının yanında giderek yatırım ve rant aracı hâline gelmiştir. Bu durum fiyatların yükselmesine, dar ve orta gelirli vatandaşların konuta erişiminin zorlaşmasına neden olmaktadır. Konut açığını kapatarak ihtiyaç değil yatırım aracı veya rantsal yatırım aracı olarak herkes yattığı yerden para kazanmanın hesabını yapıyor.
Konut alımlarının önemli bir bölümü banka kredileriyle finanse edilmektedir. Uzun vadeli ve yüksek maliyetli krediler, hane halkının borç yükünü artırırken finans sektörünün büyümesine katkı sağlamaktadır. Buna karşılık, faizsiz veya düşük maliyetli alternatif finansman modellerinin geliştirilmesi, konut edinimini kolaylaştırabilir.
Gayrimenkul finansın akışı nereden geliyor nereye gidiyor yerli ve yabancı konut yatırımcıları kalıcı veya geçici tatil yapmak için Türkiye'den konut alma furyası son zamanlarda kendini duraklatmak inşaat sektörünün yavaşlamasını gönderiyor. Konut tüketicilerinin konut alırken toplu bütçe olmadığı için bankadan veya finans kuruluşlarından uzun vadeli borçlanarak ek gelir elde etmeye çalışıyor.
Yerli yatırımcı, banka kredileri ile konut alanlar, çektiği krediden daha fazla faiz ödeyenler, sermaye akışı ve dönüşümü ülke ekonomisine kazanım olarak dönmüyor. Aksine bankacılık sektörü büyüyor, aşırı kâr ediyor. Devlet tarafından veya STK'lar tarafından müteahhitler tarafından konut edinme fonu kurarak konut alıcılara farklı imkanlar sunabilirse yerli sermaye, Türkiye ekonomisine kazanmış olabilir. Türkiye'de ilk Emin Otomotiv ile başlayan sonra konut sektörüne dönüşen finans kuruluşu her geçen gün büyüyerek sektör haline gelmiştir.
Yabancı yatırımcıların Türkiye'ye ilgisinin devam edebilmesi için öngörülebilir, şeffaf ve güven veren bir piyasa yapısının korunması önemlidir. Aşırı fiyat artışları ve fırsatçılık algısı oluşması hâlinde yatırımcı güveni zedelenebilir ve sermaye farklı ülkelere yönelebilir. Yabancı yatırımcı, yurt dışından gelen yatırımcılara pahalı konut satarak Türk Ekonomisinin büyüklüğünü düşünerek doğru birşey yaptıklarını sanıyorlar, aksine yatırımcıyı küstürerek, ülkesini her yerde kötüleyerek, büyük yayıncıların güven zafiyetlerine yol açıyor. Bu nedenle konut piyasasında fiyat istikrarını sağlayacak politikaların geliştirilmesi, haksız uygulamalara karşı etkin denetim yapılması ve rekabet ortamının güçlendirilmesi önem taşımaktadır.
Ekonomik büyümenin kalıcı olabilmesi için inşaat sektörü ile birlikte sanayi, teknoloji, yüksek katma değerli üretim ve ihracatın da güçlendirilmesi gerekmektedir. Üretim ekonomisi ile desteklenmeyen büyüme modelleri, uzun vadede kırılganlık oluşturabilir. Son zamanlarda Avrupa'dan yapancı inşaat firmaları Türkiye'ye minnet etmeyen inşaat firmaları ve gayrimenkul şirketlerinde yaralama olunca Türkiye'de sık sık organizasyon yaparak Avrupa'dan ucuz konut satmaya çalışıyorlar. Türkler ve Arapları bal gibi ülkelerine yatırım yaptırıyorlar tüm sermayenin yeni rotası Avrupa olmaya başladı. Amaçları Türkiye’de ne kadar zengin Araplar varsa onlara haklar tanıyarak sermayelerini ülkelerine kazandırıyorlar. Fırsatçılar beş kat fiyatına satıyor, güven sorunu oluşuyor.
Durum böyle iken TC hükümeti başta olmak üzere; Çevre Şehircilik Bakanlığı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Emlâk GYO, Hazine ve Maliye Bakanlığı ortaklaşa tüm imkanları ile konut sektöründe mümkün olduğu kadar konut sektörü fiyatları asgarî rakamlara çekerek hareketliliği sağlamaktır. Fırsatçılara geçiş yolu tanımaması gerekirse ticareti sicilleri silinebilmelidir. Sektörün lideri konut piyasasını ne kadar uygun fiyat değerlendirmesi yaparsa konut tüketicisi yerli ve yabancı finans akışını kendine yöneltebilir. Türkiye kazanır.
Bu kapsamda, geçmişte Osmanlı'daki para vakıflarına benzer şekilde; vakıflar, sivil toplum kuruluşları ve kamu kurumlarının katkısıyla konut edinme fonları oluşturulması değerlendirilebilir. Bu tür modellerde; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ, Emlak Konut GYO ve yerel yönetimlerin ortak projeler geliştirmesi, yerli sermayenin ülke içinde kalmasına katkı sağlayabilir.
Yabancı yatırımcıların Türkiye'ye ilgisinin devam edebilmesi için öngörülebilir, şeffaf ve güven veren bir piyasa yapısının korunması önemlidir. Aşırı fiyat artışları ve fırsatçılık algısı oluşması hâlinde yatırımcı güveni zedelenebilir ve sermaye farklı ülkelere yönelebilir. Gayrimenkul ile büyüyen bankacılık ve faiz lobisi inşaat sektöründen ciddi büyümenin olduğu bankacılık sektörü Türkiye’de sadede bankacılık sektörünün yerli ve yabancı sayısı elli beş adet olduğunu ifade etmek isteriz. Her yıl en yüksek kâr oranları yüzde dokuz yüz olduğu gibi en düşük %300'dür. Bu kaynak sadece küresel sermaye'nin faiz lobisine akıyor.
Bu nedenle konut piyasasında fiyat istikrarını sağlayacak politikaların geliştirilmesi, haksız uygulamalara karşı etkin denetim yapılması ve rekabet ortamının güçlendirilmesi önem taşımaktadır. Ekonomik büyümenin kalıcı olabilmesi için inşaat sektörü ile birlikte sanayi, teknoloji, yüksek katma değerli üretim ve ihracatın da güçlendirilmesi gerekmektedir. Üretim ekonomisi ile desteklenmeyen büyüme modelleri, uzun vadede kırılganlık oluşturabilir.
Faiz ile büyüyen müteahhitler faizi tüketiciye fatura ederek tamamen faiz lobisine çalışıyor. Konut yapan tüm müteahhitler çalıştıkları bankalar veya anlaşma yaptıkları bankalar ile çalıştıkları kendisi ile çalışırsan ucuz Kredi veriyorlar veya hile yapıyorlar, cebinden bütçe çıkmadan yapılan hibe proje yapıyor, bankayı kazandırıyorlar bankacılık sektörü veya müteahhitler konut satışlarında bütçeyi topluyorlar, yurtdışı lobisine aktarıyorlar. Bu yaklaşımın Türkiye'ye ne faydası vardır. Müteahhitler ve bankaların ortak amacı lobiye çalışmalıdır.
Bankacılık sektörünün büyümesi tek başına ekonomik refahın göstergesi değildir. Esas hedef; finansal kaynakların üretime, sanayiye, teknolojiye ve istihdama yönlendirilmesi olmalıdır. Böylece oluşan sermaye, ülke ekonomisine daha yüksek katma değer sağlayabilir. Bir kaç firma söylemek gerekir ise Türk ekonomisi ile büyüyen o firmalar yurtdışına beş yüz milyar kaçırmadı'mı küresel sermayeye hizmet etmiyorlarmı?
Mustafa Şentürk
Araştırmacı-Yazar